《平山縣農(nóng)村宅基地和村民住房管理

實(shí)施細(xì)則》解讀

為切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地和村民自建住房管理，推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)，按照縣委、縣政府的統(tǒng)一部署和要求，根據(jù)國家和省、市有關(guān)法律法規(guī)以及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局研究起草了《平山縣農(nóng)村宅基地和村民自建房管理辦法》（以下簡稱《辦法》），現(xiàn)將《辦法》有關(guān)內(nèi)容解讀如下。

一、《辦法》起草把握的原則

一是依法依規(guī)。《辦法》中提出的各項(xiàng)規(guī)定、措施和要求，嚴(yán)格依照國家和省、市現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行，也完全符合有關(guān)規(guī)章、政策規(guī)定，是國家和省法律法規(guī)在我縣的細(xì)化和具體化。二是系統(tǒng)全面。《辦法》把農(nóng)村宅基地管理和村民住房建設(shè)管理作為一個(gè)整體來把握，從宅基地管理、住房管理、退出轉(zhuǎn)讓管理、法律責(zé)任等做了系統(tǒng)化規(guī)范；同時(shí)，注重解決現(xiàn)實(shí)中各級(jí)各部門職責(zé)交叉、管理不力等問題，堵塞漏洞，確保宅基地和村民自建房管理的規(guī)范化、常態(tài)化。三是切合實(shí)際。在不違反法律法規(guī)和政策規(guī)定的前提下，充分爭取了縣直部門（單位）和各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的意見，還專門組織有關(guān)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行研究討論。《辦法》對部門職責(zé)、宅基地的使用管理以及村民自建房的管理等部分內(nèi)容做了進(jìn)一步的明確和強(qiáng)化，力求符合我縣實(shí)際，做到既合法合規(guī)，又尊重歷史，便于落地實(shí)施。

二、《辦法》的主要內(nèi)容

《辦法》共九章六十條。第一章總則，共七條，主要對依據(jù)、相關(guān)職責(zé)以及名詞進(jìn)行了明確；第二章規(guī)劃管控，共八條，主要明確了先規(guī)劃、再建設(shè)的原則，確定了宅基地的用地標(biāo)準(zhǔn)等；第三章申請審批，共十六條，主要明確了取得宅基地的資格、申請程序、建設(shè)使用遵循的原則等；第四章建房管理，共六條，主要明確了鄉(xiāng)級(jí)人民政府對農(nóng)村宅基地以及自建房的監(jiān)管職責(zé)和相關(guān)部門對住房建設(shè)質(zhì)量安全進(jìn)行全過程技術(shù)管理指導(dǎo)等內(nèi)容；第五章轉(zhuǎn)讓與退出，共六條，主要明確了各類情形辦理的條件和程序等；第六章盤活利用，共五條，主要是在保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，以“三權(quán)分置”為原則，對發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)、增加農(nóng)村收入和改善人居環(huán)境進(jìn)行了規(guī)范；第七章監(jiān)督管理，共五條，主要明確了市、縣、鄉(xiāng)、村“四級(jí)”對農(nóng)村宅基地和村民自建住房的管理機(jī)制，以及各自的監(jiān)督管理職責(zé)；第八章法律責(zé)任，共四條，主要明確了鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其有關(guān)行政管理部門（機(jī)構(gòu)）應(yīng)承擔(dān)的法律義務(wù)和法律責(zé)任，以及當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的法律后果及糾治途徑等；第九章附則，共三條，主要規(guī)定了有關(guān)補(bǔ)充內(nèi)容和施行時(shí)間等。

三、《辦法》的突出特點(diǎn)

主要體現(xiàn)在十五個(gè)方面：

一是從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，明確了村民自建住房標(biāo)準(zhǔn)。第二章第十五條“原則上以不超過三層的低層住宅為主，一般不規(guī)劃建設(shè)三層及以上的住房”。

二是對申請宅基地的“戶”的概念作了明確表述，統(tǒng)一了標(biāo)準(zhǔn)，更切合實(shí)際便于操作。（第三章第十六條）

三是明確了村集體經(jīng)濟(jì)組織向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）政府（辦事處）報(bào)送的材料。報(bào)送材料包括“《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表》、《農(nóng)村宅基地使用承諾書》、家庭戶口簿復(fù)印件和申請村民身份證復(fù)印件、相鄰?fù)恋厥褂脵?quán)人（四鄰）意見書、房屋平面圖及房屋設(shè)計(jì)方案等。在原宅基地上翻建、改建、擴(kuò)建的，除提交前款規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交原宅基地權(quán)屬證明”。（第三章第二十二條）

四是為鞏固專項(xiàng)整治的成果，從宅基地管理和農(nóng)民自建房管理的角度出發(fā)，力爭從源頭上防治私搭亂建問題，第三章第二十九條明確提出“嚴(yán)禁超出宅基地邊界依附住房擠占公共空間進(jìn)行私搭亂建”。

五是明確了鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）政府（辦事處）對村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)送材料審核沒有通過的，要“填寫《農(nóng)村宅基地和建房不予批準(zhǔn)通知書》”。（第三章第二十四條）

六是明確了鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）每季度匯總村民宅基地審批結(jié)果，“填寫《農(nóng)村宅基地和建房結(jié)果備案表》，增加了向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案”。（第三章第二十五條）

七是明確了批準(zhǔn)后的開工期限。“經(jīng)批準(zhǔn)建房的村民，自申請批準(zhǔn)之日起，應(yīng)在一年內(nèi)開工建設(shè)。需要延期的，應(yīng)在期限屆滿三十日前向發(fā)證機(jī)關(guān)提出延期申請，經(jīng)批準(zhǔn)可以延期一次，延期不超過一年。逾期未辦理或者未經(jīng)原審批部門同意延期的，《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》自行失效”。（第三章第二十六條）

八是明確了對一戶多宅改建、擴(kuò)建或者翻建的具體要求。“一戶多宅的，農(nóng)戶只能對確權(quán)的住宅進(jìn)行改建、擴(kuò)建或者翻建，未經(jīng)確權(quán)的不得改建、擴(kuò)建或者翻建。村民改建、擴(kuò)建和翻建住宅時(shí)，要符合村莊規(guī)劃要求，不得超過農(nóng)村宅基地確權(quán)登記面積”。（第三章第二十八條）

九是首次明確提出了建新拆舊的期限要求，解決建新不拆舊問題有了可操作的依據(jù)。第三章第二十九條明確“異址新建的，應(yīng)當(dāng)在新房竣工驗(yàn)收后6個(gè)月內(nèi)自行拆除原宅基地上的建筑物和其他附著物，并將原宅基地退還村集體”。

十是第三章第三十條明確“經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)村宅基地，只能用于農(nóng)村村民住房及其生活附屬設(shè)施建設(shè)，不得改變土地用途和住房自用性質(zhì)”。

十一是第三章第三十一條明確規(guī)定，農(nóng)房可以繼承，宅基地不能繼承，城鎮(zhèn)居民“因繼承取得的房屋不得翻建、改建、擴(kuò)建，在房屋處于不可居住的狀態(tài)時(shí)，危舊房屋拆除，所占用的宅基地依法由村集體收回”。

十二是明確了對農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件具體和審批程序。（第三章第三十九條和四十條）

十三是第五章第四十一條明確規(guī)定了村民房屋不得出租的三種情形：“屬于違法建筑的，不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的，用于從事危害國家安全、危害公眾安全、侵害群眾切身利益的非法違法活動(dòng)”。

十四是第七章第五十一條明確規(guī)定了“村民住房建設(shè)從施工開始到竣工驗(yàn)收，村級(jí)協(xié)管員要每周向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）政府（辦事處）報(bào)告建設(shè)情況和施工進(jìn)度”。

十五是第八章第五十六條將有關(guān)規(guī)定中“逾期不改正，可以拆除”，強(qiáng)化為“逾期不改正，予以拆除”。增加了可操作性。

四、《辦法》起草的主要依據(jù)

（一）《中華人民共和國土地管理法》（2019年8月）

（二）《河北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2016年5月）

（三）《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》（2002年7月）

（四）《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）

（五）《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號(hào)）

（六）《自然資源部、國家發(fā)改委、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于保障和規(guī)范一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地通知》（自然資發(fā)〔2021〕16號(hào)）

（七）《河北省新農(nóng)村建設(shè)工作方案》（冀政辦字〔2021〕84號(hào)）

（八）《河北省農(nóng)村閑置宅基地盤活利用指導(dǎo)意見》（冀農(nóng)組〔2021〕2號(hào)）

（九）《河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、河北省自然資源廳、河北省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村自建住房規(guī)劃建設(shè)管理的通知》（冀建村建〔2020〕10號(hào)）

（十）《石家莊市私搭亂建、違章建筑專項(xiàng)整治工作方案》（石辦字〔2021〕12號(hào)）